Запредельные цены на недвижимость в Москве и Питере

serge@ писал:

.. кстати как % кредита упал так моментом дома вверх пошли, такчто двигательную силу кредитов ты сильно недооцениваешь.

Почему ты решил, что я недооцениваю эту силу?

Я сказал про ипотеку в России 2 вещи:
1. Что на данный момент (за 2005) сделок по ипотеке на рынке было 2-3%, и это означает, что на данный момент она практически не имеет влияния на рост спроса и, как следствие, на рост цен.
2. Что ипотека как таковая не является существенным фактором перегрева рынка, только побочным.

А двигательную силу кредитов я представляю себе правильно, поскольку в курсе, какое безумие уже начинается здесь в сфере потребительских кредитов.

Ипотека в Москве стоит в среднем 10-12% годовых при первоначальном взносе 10-20% стоимости.

Xenium писал:

... Я немного общаюсь с двумя банкирами Питерского и Московского строительного банка. Им эти ипотека нихрен не нужна. Она почти не приносит дохода. Ни один банк не хочет давать такие долгосрочные и такие низкопроцентные займы в настоящих условиях.

Вранье.
Банкиры счастливы давать ипотечные кредиты всем, кто является на их взгляд надежным заемщиком. Ипотека появилась уже практически у всех крупных банков и на этом рынке уже сильная конкуренция.

И еще одна поправка - займы эти не низкопроцентные, а очень дорогие на данный момент. Спроси у serge, какие проценты платят по ипотеке в штатах.

zJ писал:

Если я не ошибаюсь, то данная практика в основном касается первичного рынка т.е. покупки у застройщиков?

Да нет, ее можно применить в любом случае, если есть с кем договориться и требуется скрыть происхождение денег.

zJ писал:

Как мне обьяснили, влияет она не тем что сейчас уже по ней проводяться сделки, а ожидаемым спросом в связи с тем что покупательная способность будет выше за счет ипотеки. Это же следует из прогнозов на этот год крупных компаний которые я читал.

Возможно, влияет, но думаю, влияние это невелико. Это мое мнение, естественно, могу ошибаться.

На данный момент цены растут из-за дефицита предложения - это основная причина, ожидание роста покупательной способности - на мой взгляд, не самая гарантированная причина для анализа.

A d u l t писал:

Для статистики: Процент невозвратов кредита по ипотеке - порядка 3-5% Процент невозвратов кредита по авто - порядка 5-10% Процент невозвратов кредита по потреб - порядка 20-30% PS: Не один год работаю в известном банке, занимающемся кредитованием.

Это статистика как раз и говорит о том, что из этих трех видов кредитования, ипотека - самый выгодный, поскольку проценты по этим трем видам кредитования примерно равны, а невозвраты отличаются в разы.

Catch22 писал:

Вранье. Банкиры счастливы давать ипотечные кредиты всем, кто является на их взгляд надежным заемщиком. Ипотека появилась уже практически у всех крупных банков и на этом рынке уже сильная конкуренция. И еще одна поправка - займы эти не низкопроцентные, а очень дорогие на данный момент. Спроси у serge, какие проценты платят по ипотеке в штатах.

Вранье так вранье.
Надо им сказать, что они должны быть счастливы навязываемой центробанком услугой.
Если аргументация не катит, то больше возразить нечего.

Ну вот просто, на пальцах, если есть возможность кредитовать деньги в надежнейшие источники, аппетиты которых только растут, зачем я стану давать более дешевые деньги мелким заемщикам, де еще и открывать под эти дела департаменты и представительства? Зачем?

Xenium писал:

Вранье так вранье. Надо им сказать, что они должны быть счастливы навязываемой центробанком услугой. Если аргументация не катит, то больше возразить нечего. Ну вот просто, на пальцах, если есть возможность кредитовать деньги в надежнейшие источники, аппетиты которых только растут, зачем я стану давать более дешевые деньги мелким заемщикам, де еще и открывать под эти дела департаменты и представительства? Зачем?

Затем, что надежнейших источников, аппетиты которых только растут, мало и на всех никогда не хватает.

Затем, что ипотека - это весьма и весьма неплохая статья кредитования, особенно сейчас, когда она до сих пор по драконовским расценкам.

Затем, что рынок развивается по единым законам и российский идет туда же, где уже находится буржуйский, а там ипотека - одна из главных статей кредитования.

И не нужно рассказывать байки про то, что центробанк заставляет банки заниматься ипотекой. Можно рекомендовать заниматься ей, но нельзя заставить и нельзя заставить банки тратить деньги на ее рекламу. Можно настойчиво рекомендовать банкам, в которых велико участие государства, но нельзя заставить независимые коммерческие банки.

Посмотри, как много рекламы ипотеки везде, по твоей логике тупые банкиры видимо просто любят выкидывать деньги на ветер, рекламируя неинтересный им самим сервис.

Catch22 писал:

Банкиры счастливы давать ипотечные кредиты всем, кто является на их взгляд надежным заемщиком. Ипотека появилась уже практически у всех крупных банков и на этом рынке уже сильная конкуренция.

согласен. кредит на ипотеку дадут далеко не каждому, и похоже это еще и зависит от застройщика...

Xenium, кстати, хоть это и легкий оффтоп, было бы интересно узнать, что ты называешь надежнейшими источниками, которые готовы кредитоваться под какие-то бешеные деньги, судя по твоим словам о том, что ипотека - это давать более дешевые деньги.

Xenium писал:

У нас до сих пор, банки, в основном, обслуживают крупный бизнес. А малый бизнес, и потребительское кредитование несет только хлопоты.

Знаю один банк который наоборот с удовольствием дает кредиты на малый бизнес. Правда очень часто они потом спецом банкротят предпринимателей и получают и бизнес, и деньги и проценты.
Так что и в этом бизнесе есть свои нюансы о которых простым смертным узнать не суждено.

http://www.irn.ru/gd/?type=1&period=4&step=week&grnum=1
жесть

Catch22 писал:

Почему ты решил, что я недооцениваю эту силу?

потому что ты бездоказательно стоишь на своем пункте #2

Цитата:

2. Что ипотека как таковая не является существенным фактором перегрева рынка, только побочным.

сейчас как я понимаю огромная масса народа в России имеет начальный взнос 10-20К на кредит и как только нормальный кредит за нормальный % будет доступен - эта толпа сметет любое жилье за любую заоблачную цену.

Любой кто сейчас рентует жилье будет непрочь доплатить еще немного но уже за свою квартиру.

Если ты сейчас платишь рент ну $800 скажем, то ты заплатишь и $1000 и $1200 но уже не как рент, а как платеж по кредиту за свой дом.
Весь вопрос в величине %.

serge@ писал:

потому что ты бездоказательно стоишь на своем пункте #2

Почему бездоказательно, не понял?

Ипотека распространена по всему западному миру, однако не перегревает рынки сама по себе, иначе они все были бы перегретыми.

Я говорил именно о перегреве, а не о том, что наличие доступной ипотеки заставляет цены на недвижимость расти, это и так понятно.

Рост рыночных цен и перегрев конкретного рынка, связанный с какими-то нюансами конкретного региона - это разные вещи.

serge@ писал:

... сейчас как я понимаю огромная масса народа в России имеет начальный взнос 10-20К на кредит и как только нормальный кредит за нормальный % будет доступен - эта толпа сметет любое жилье за любую заоблачную цену. Любой кто сейчас рентует жилье будет непрочь доплатить еще немного но уже за свою квартиру. Если ты сейчас платишь рент ну $800 скажем, то ты заплатишь и $1000 и $1200 но уже не как рент, а как платеж по кредиту за свой дом. Весь вопрос в величине %.

Совершенно верно, только это опять же не относится к перегреву рынка как таковому.

Цены будут формироваться из обычного соотношения спрос/предложение, в какой-то момент времени они могут улететь в небеса в результате сильного превышения спроса, но потом в любом случае стабилизируются, возможно через временный откат.

Catch22 писал:

Ипотека распространена по всему западному миру, однако не перегревает рынки сама по себе, иначе они все были бы перегретыми.

ну ты прямо за весь западный мир то сразу так неговори

когда у нас % был 8.5-9 и даунпеймент был 15-20% никакого перегрева небыло, а вот после 911 когда процент сделали 4-5 и сейчас уже вместо даунпеймента наоборот тебе деньги дают лишь бы ты купил, вот тут и случился перегрев который никто не знает чем кончится и когда.

ребяты, не забывайте учитывать российскую специфику, когда сравниваете с западными рынками. во-первых: у нас одна из самых беспредельных коррупций в мире. дерут и с прибыли и с убытков. дерут без совести и без счёта. тут русский менталитет + национальная способность к хитрым комбинациям + 100-летнее скучание по большим бабкам, а главное по возможности их тратить.
во-вторых: очень важный момент - на протяжении лет 30 и с каждым годом всё сильнее и сильнее, народ выдавливают из села в город. небольшие города, вблизи крупных, вместо того чтобы становиться самостоятельными общинами, становятся спальными районами. про деревню вообще говорить страшно - её просто уничтожили уже. сельское хозяйство в жопе, животноводчество в жопе (в 2005 году произведено на 30% меньше говядины, чем в голодном 89-ом).
страна становится чистым поставщиком сырья - это мне кажется даже доказывать не нужно. при таком раскладе кому интересно жить вне крупных центров, где сосредоточены все сырьевые конторы и близлежащий бизнес. на западе всё давно иначе - там мелкие города живут и процветают, там деревни растут и становятся мелкими городами, если где-то какое-то село загибается, то это всегда индивидуальные проблемы, а не одна всеобъемлющая.
не хотел уходить из вопроса жилья, но так получается. вся система настроена на постоянное усугубление проблемы с жильём. уничтожение деревни, отсутствие нормального контроля за доходами, 99% ворья в управляющих структурах. и знаете - можете забросать меня камнями, но я вижу в этом большую выгоду для сшы и склоняюсь к мысли, что именно оттуда эта ситуация управляется.
а простого выхода из этого просто нету. нереально отучить человека от потребления, от кредитов, от "красивой жизни". а ведь в гормоничном обществе таких людей должен быть небольшой процент. намного больший процент должен быть заинтересован в производстве. сейчас по-моему у нас в стране в производстве не заинтересован вообще никто. по-этому повторяюсь - крах системы неминуем. абсолютно неминуем. вот тогда все и пойдут в деревни, но уже вынуждено, потому что в городах будет тупо нечего кушать. вот тогда и будет падение цен на недвижимость другой вариант - растить новые поколения другими идеями и ценностями, но это 1. сложно 2. никаких предпосылок к этому не видно.

Catch22 писал:

Я говорил именно о перегреве

вот перегрев и случится именно тогда когда ты весь красивый и солидный придешь торговаться за квартиру, при том что твоим соперником будет дядя вася без копейки за душой и которому пофигу - а потянет ли он такой кредит какой он берет.

пока требуемой суммы в руках не держишь, ты не понимаешь насколько это много и удержаться от покупки оч. трудно, особенно дядям васям

serge@ писал:

вот перегрев и случится именно тогда когда ты весь красивый и солидный придешь торговаться за квартиру, при том что твоим соперником будет дядя вася без копейки за душой и которому пофигу - а потянет ли он такой кредит какой он берет.

Дядя вася без копейки за душой, покупающий дорогую квартиру - это звучит как сюжет фантастического рассказа. Много таких дядь вась сразу - потянет уже на фантастический блокбастер

Мне вполне понятна такая бездумная модель поведения в обычных потребительских кредитах - купил костюм армани сдуру, поддавшись импульсу, а когда получил выписку по карте, понял, что погорячился. Но чтобы покупать квартиры без копейки за душой и не задумываясь, сможешь ли потянуть выплаты... Хз, не знаю, как у вас там в штатах, может культ потребительства взлетел уже на такие высоты, когда людям становится пофиг, потянут ли они ипотеку и не придется ли им объявлять себя банкротом. Тебе видней Здесь пока не так, и еще долго так не будет.


P.S. Совсем недавно читал интервью с одним из директоров митсубиши и его горькие слова об опыте торговли машинами по схеме 0-0-0. Дяденька едва не плакал, рассказывая, как на второй год все стоянки их дилеров были забиты подержанными машинами, от которых отказались покупатели.

А даунпеймент в торговле недвижимостью для меня лично - это сумасшествие.

serge@ писал:

пока требуемой суммы в руках не держишь, ты не понимаешь насколько это много и удержаться от покупки оч. трудно, особенно дядям васям

часто дяде Васе тупо жить негде - по-этому ему всё равно крупная эта сумма или нет. он живёт всю жизнь в двушке, родил 3 детей, они выросли, он пашет всю жизнь и суммы в 10-20к считает запредельными. а детям тоже где-то жить надо, а они тоже получают столько, что в лучшем случае купят квартиру к пенсии. о чём вы говорите?! эту проблему не решить даже усиленным строительством жилья. а денег много все иметь не могут, потому что деньги не берутся из воздуха - они переходят от одного к другому и если у одного их много, значит у нескольких соседей их мало, но жильё-то нужно ВСЕМ!
кто-то скажет - "значит хреново работают, раз денег мало". но не надо забывать, что существует масса работы, которую необходимо выполнять, но которая не оплачивается и если она не будет выполняться, то те кто много зарабатывает тоже пойдут по миру.
мы не в швеции. не надо утопий. у нас для большинства людей вариантов сейчас только два: либо ты пашешь всю жизнь на банкира/чиновника/бизнесмена, либо кидаешь своих соседей.
система придумана очень давно и используется всякой слабой и глупой властью, называется: "разделяй и властвуй". просто в данный момент борьба идёт не ножами и постолетами, а кредитками и договорами.

дяди васи это реальность
сейчас у нас иногда например поводом к покупке квартиры служит выигрыш в казино.
тыщ 5-10 выиграл - пошел купил хату за $120К, которая 4 года назад стоила 40К, а если ты выигранные 10К прожрал, то за это время пока прожирал, та самая хата стала стоить $127К и тут дядям васям есть повод задуматься - а может стоило ее купить?

ты там с мешками кеша от настоящей реальности оторван

Catch22 писал:

Но чтобы покупать квартиры без копейки за душой и не задумываясь, сможешь ли потянуть выплаты... Хз, не знаю, как у вас там в штатах, может культ потребительства взлетел уже на такие высоты, когда людям становится пофиг, потянут ли они ипотеку и не придется ли им объявлять себя банкротом.

не перегибай палку. сейчас по ценам - имея 20к в кармане и зарплату 1000 баксов банкир тебя уже считает нищим дядей Васей. посчитай на калькуляторе - ты 20 лет будешь платить баксов по 500 в месяц.
а накопить ещё 30-40к тебе тупо жизни не хватит, потому что цены на всё остальное тоже быстро растут.
однако в любой развитой стране на эти деньги ты найдёшь приличный город, где сможешь купить жильё и жить неплохо.

serge@ писал:

дяди васи это реальность сейчас у нас иногда например поводом к покупке квартиры служит выигрыш в казино. тыщ 5-10 выиграл - пошел купил хату за $120К, которая 4 года назад стоила 40К, а если ты выигранные 10К прожрал, то за это время пока прожирал, та самая хата стала стоить $127К и тут дядям васям есть повод задуматься - а может стоило ее купить? ты там с мешками кеша от настоящей реальности оторван

тоже молодец! во-первых: если у тебя 10к тебе дадут кредит максимум ещё 30к. во-вторых: дяди васи по казино не ходят и такие деньги как 5-10к не прожирают враз есть индивидуумы, но их немного.

serge@ писал:

ты там с мешками кеша от настоящей реальности оторван

Гы, меня просто американская реальность мало заботит, поскольку я в ней не обитаю.

2/3 мира пухнет с голоду, а американские дяди васи походу совсем уже едут крышей от переизбытка финансовых возможностей - забавный расклад. Без войны точно не обойтись

Catch22 писал:

2/3 мира пухнет с голоду, а американские дяди васи походу совсем уже едут крышей от переизбытка финансовых возможностей - забавный расклад. Без войны точно не обойтись

да хрен с ними - с возможностями. проблема в другом - более половины запрошеного продукта америка просто не потребляет и тупо выбрасывает. а из той половины, что осталось ещё половина реально никому не нужный хлам. мы тоже к этому идём семимильными шагами.

BP писал:

не перегибай палку.

Ы?
Ты о чем вообще? Про дядей васей serge тут рассказывает, к нему вопросы, не ко мне.

BP писал:

.. сейчас по ценам - имея 20к в кармане и зарплату 1000 баксов банкир тебя уже считает нищим дядей Васей.

Если это о России, то при таком раскладе банкир считает тебя не нищим, а представителем среднего класса.

BP писал:

однако в любой развитой стране на эти деньги ты найдёшь приличный город, где сможешь купить жильё и жить неплохо.

За 20к ты и в России можешь найти жилье.
Мне сложно понять, зачем в топике про цены на недвижимость в России, ты начинаешь рассказывать о прелестях развитых стран и убогости России. Заведи отдельный топик и рассказывай там, не нужно мешать всё в кучу.

BP писал:

да хрен с ними - с возможностями. проблема в другом - более половины запрошеного продукта америка просто не потребляет и тупо выбрасывает.

И что дальше?
Организуй там революционное движение и измени порядок вещей - мне-то нафига рассказывать эти прописные истины?

BP писал:

мы тоже к этому идём семимильными шагами.

У нас пока треть населения живет за чертой бедности.

BP писал:

тоже молодец! во-первых: если у тебя 10к тебе дадут кредит максимум ещё 30к. во-вторых: дяди васи по казино не ходят и такие деньги как 5-10к не прожирают враз есть индивидуумы, но их немного.

1. я ж писал - кредит дают 106% от стоимости дома
2. как раз именно дяди васи по казино и шастают, это развлечение их уровня
3. прожрать 10к особо много талантов не надо