Поговорим о недвижемости в 2009

А поддержка гос-ва в квартирном вопросе следующая

http://www.bn.ru/news/2008/12/24/39674.html

Цена квадратного метра при выкупе квартир для государственных нужд у застройщиков Санкт-Петербурга понижена на 3 тыс. руб. Соответствующий приказ Минрегиона РФ подписан 26 декабря. Однако ближайший конкурс, назначенный на 30 января, пройдет по старой ставке — 47,3 тыс. руб. В Фонде имущества Петербурга говорят, что это последний шанс для местных игроков продать недвижимость оптом подороже. Сами застройщики по-прежнему считают, что цена несправедливо занижена.


Верите в отложенный спрос ? вот вам отложенное предложение , соц квартиры доставшиеся за копейки тоже выйдут на рынок но чуть пойже

Проблема в том, что отложенный спрос - это мифическая штука по большому счету. Он откладывается не потому что все ждут необоснованного падения ценников, а в первую очередь потому что сейчас покупать будет только больной на голову. По этой же причине и с продажи квартиры снимают - ясно же что сейчас их никто не купит. Но это не снимает основной проблемы - без платежеспособного спроса можно будет либо продавать недвижимость по более низким ценам, либо ничего не продавать. И если те кто купил квартиры могут себе позволить ждать, то строительные компании этого себе позволить не могут. Более того, они не могут себе позволить даже существенного снижения объемов строительства. Что ведет нас к снижению ценников на материалы (их производители тоже не могут просто так взять и заморозить производство, ожидая, пока цены снова вырастут - да они и не вырастут без роста цен на недвижимость), ну и далее по цепочке. Т.е. снижение цен на недвижимость будет обусловлено в первую очередь не желанием или нежеланием ее продавать. А возможностью ее купить. Возможность купить в ближайшее время не вырастет. Это значит, что нас ждет с большой вероятностью строительство страшно дешевого говна, которое будут распихивать тем, кто хоть что-то в состоянии купить.
Грубо говоря, свободных денег в стране станет меньше - и дело даже не в ипотеке. Пока не надуется очередной финансовый пузырь, бесхозных денег, которые некуда особо девать, просто не будет. Мы очень долго жили в кредит, сейчас наступает похмелье и необходимость оплатить всю пьянку оптом. Собственно картина маслом и хлебом с нашими олигархами очень хорошо показывает, насколько реально обоснованы все эти гонки цен. Обычным людям чуть проще, но тоже будет не сладко. А строить все-таки придется (ну я надеюсь что придется) - только с нормальной рентабельностью.

ЗЫ. У нас правда есть еще стратегический ресурс - откаты. Если их ликвидировать, то привести покупательную способность в соответствие можно будет достаточно ощутимо. Но это еще надо воровать перестать...

Ну скажем не совсем мифическая , я думаю она на прямую связана с накоплениями . Например по статистике сейчас на счетах физ лиц лежит 5 трл рублей . То есть не просто есть желание купить , но и есть деньги и они копятся .

Если следить за этой цифрой и она скажем растет , то и отложенный спрос растет .
Конечно кто-то откладывает в ячейку ,но все-же выгоднее на счетах.
Однако все пишут только про отложенный спрос в качестве хотелки , цифрами считать трудно авторам чудо статей о росте

Долги по ипотеке 1трилион......
А так гавно и щас строят....... оно от цены не сильно зависит ;)

Просто если бы были реальные экономические предпосылки к росту цен на недвижимость - не было бы этого отложенного спроса. Он отложен не потому что спекулятивная ситуация на рынке недвижимости такая, а потому что в экономике творится такое что черт ногу сломит. И роста цен на недвижку люди не ждут, иначе бы сейчас скупали то что отдают со скидками 30-50%. И когда начнут покупать - точно так же покупать будут по тем ценникам которые считают реальными покупатели, а не по тем которые считают реальными продавцы. Т.е. как одни откладывают продажу квартир потому что ценники низкие - так же другие откладывают покупку потому что они высокие.
Нормальные кривые спроса и предложения - я правда не готов их сейчас нарисовать пока

Ты как-то усложняешь все ,
раз они откладывают покупку квартиры , значит они откладывают куда-то деньги . Самый популярный вариант - вклад .
вот по этой цифре я и предлагаю отслеживать отложенный спрос

Я не об этом говорю. А о том, на каких ценниках этот отложенный спрос реализуется. Вклады, если вдуматься - это тоже убыточно сейчас, плюс для не инвестиционной покупки убыток заключается еще и в съеме квартиры. Поэтому не брать скидки до 50%, которые сейчас готовы отдавать продавцы за живую наличку - это очень говорящий момент. Ждать что ситуация устаканится и ценники вернутся туда же где были - по меньше мере очень наивно при таких обстоятельствах.

Второй вопрос, что часть продавцов на этом этапе вообще откажутся от продажи, предпочитая иметь недвижимость, а не те деньги которые в состоянии из нее достать. Вот эти две силы и будут регулировать цену, весь вопрос в эластичности данных кривых.

и ты туда же , гадать на кофейной гуще ..

но вообще среди знакомых и знакомых знакомых сейчас царит одно желания , все потратить хоть на чтонибудь лишь бы не в деньгах остаться ни о каком отложенном спросе мыслей нет .

Ну почему ж на кофейной Я скромно полагаю, что в состоянии провести системный анализ Просто для него время еще не пришло.

Ну сам понимаешь - те кто откладывал на квартиру, вряд ли щас вот так побегут и все потратят абы куда. Либо в валюту, либо во вклады, либо в золото, т.е. в любую ликвидность, обещающую максимальные шансы сохранения вложенных средств. Шансов накопить снова у многих уже не будет.

Не совсем так, про отложенный спрос.
Это не столько связано с накоплением, сколько с возможностью что то купить.
Есть те, кто может купить сейчас, но держит бабки в ячейке или на счетах.
Есть те, кто бы хотел, но не хватает.
Сделок сейчас очень мало, покупают только самые недорогие и устраивающие объекты. Цена падает, рубль падает -> многие убирают свои объекты с продажи.
Но желание людей купить жилье - есть. Оно никуда не делось. И вот в момент, когда цены цпадут настолько, что жилье по идее смогут себе позволить и без ипотеки - выяснится, что покупать нечего. Остался на вторичке неликвид в виде панелей и хрущей, новостроек нет, а остальное либо убрали с продажи либо уже скинули.
ВСе, все сидят и ждут - но купить физически нечего, потому что ничего не продается.И так проходит год, или два..
Предположим, что строить начали. По гуманным ценам даже. И в этот момент, все желание с деньгами выплескивается в виде ажиотажного спроса на жилье, которого как всегда хватать не будет. ВОт этот момент и есть отложенный спрос - когда хотят купить, но покупать нечего.
Вещь эта соврешенно не мифическая, потому что я в 2006 заработал совсем не мифических денег на этой штуке.
Тогда практически весь 2005 год не было строительства. Те, купить народ был бы рад - а нечего покупать то ! Сформировался тот самый отложенный спрос, и как только убрали в марте 2006го поправки закона о долевом строительсте (который по сути и остановил стройки) - к августу цены взлетели в три раза.
Сейчас ситуация несколько сложнее - потому что денег явно будет вливаться меньше и придеться оперировать только теми, что осели за последние лет 10 в экономике.
Поэтому падение - будет, но отложенный спрос, если стройки встанут - тоже будет, но эффект от него может быть и через год. И через два и через пять.
Соц жилье вряд ли пойдет на рынок в полном объеме. В соц. программах принимают участие те, кто никогда бы себе не мог купить квартиру и навряд ли оказывал какое либо воздействие на рынок. А если и пойдет , то сомневаюсь, что государство будет играть в благотворительность и отдавать его по демпинговым ценам.

По социалке - где-то мелькала статистика, то ли треть, то ли вообще половина тут же оказывается на вторичке. Точно не помню по цифрам, врать не стану, но порядок примерно такой.

Насчет отложенного спроса есть и твоя правда Но взлет цен был обусловлен не только этим, если бы это был только ажиотажный спрос - они бы взлетели и потом плавно упали. Ажиотажный спрос тогда поддержали массовым вливанием денег со стороны коммерческих структур и дешевыми кредитами, которые сейчас взять будет просто негде. И надо помнить о том, что тогда не было такого количества строительных компаний, которые сейчас тоже захотят выжить. В общем мне, повторюсь, очень сложно сейчас прогнозировать что-то - слишком много факторов, по которым пока нет даже приблизительных оценочных данных. Как себя поведут девелоперы, как себя поведет кризис, что будет с нефтью... где-нить к концу года наверное можно будет более-менее определенно прогнозы строить.

Bukazoid писал:

В общем мне, повторюсь, очень сложно сейчас прогнозировать что-то - слишком много факторов, по которым пока нет даже приблизительных оценочных данных. Как себя поведут девелоперы, как себя поведет кризис, что будет с нефтью... где-нить к концу года наверное можно будет более-менее определенно прогнозы строить.

+1
Именно поэтому у многих такие координально разные прогнозы развития ситуации.
Я как то пытаюсь привязаться только к тем фактам,что:
1. Инвестор попытается не продавать дешевле, чем купил без острой необходимости.
2. Девелопер не снижает цену, опасаясь массовых требований от дольщиков возврата средств за минусом штрафных согласно договорам долевого участия.

Bukazoid писал:

По социалке - где-то мелькала статистика, то ли треть, то ли вообще половина тут же оказывается на вторичке. Точно не помню по цифрам, врать не стану, но порядок примерно такой.

Вот и я думаю вписаться с соц. ипотеку ;) условия и так хорошие уже.... просто 100+кв.м. редкость
Этих квартир не так уж мало как кажеться.....

Bukazoid писал:

Насчет отложенного спроса есть и твоя правда Но взлет цен был обусловлен не только этим, если бы это был только ажиотажный спрос - они бы взлетели и потом плавно упали. Ажиотажный спрос тогда поддержали массовым вливанием денег со стороны коммерческих структур и дешевыми кредитами, которые сейчас взять будет просто негде. И надо помнить о том, что тогда не было такого количества строительных компаний, которые сейчас тоже захотят выжить. В общем мне, повторюсь, очень сложно сейчас прогнозировать что-то - слишком много факторов, по которым пока нет даже приблизительных оценочных данных. Как себя поведут девелоперы, как себя поведет кризис, что будет с нефтью... где-нить к концу года наверное можно будет более-менее определенно прогнозы строить.

Да да иммено тогда нефтянка начила набирать обороты а бакс падать серьезнее всего....... иммено из за притока денег которые надо было кудато девать...... сейчас же их надо откудато брать ;)

ВЦИОМ: Три четверти россиян, планировавших купить жилье в 2008г., отложили покупку.

http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20090119144919.shtml

Оттуда же. Хотя я бы не особо доверял этим опросам - настроения людей меняются сейчас очень быстро

Цитата:

На 9% выросла доля россиян, планирующих покупку жилья в 2009г.: с 23% в ноябре до 32% в январе (из тех, кто собирается приобрести жилье в ближайшие 1-7 лет). В свою очередь, число тех, кто не планирует подобных сделок в 2009г., уменьшилось на 17% (с 64% в ноябре до 47% в январе). Одновременно на 9% возросло количество затруднившихся с ответом на вопрос (с 12% до 21%).

А что лучше, продать квартиру в убыток 15-20% или не продать вообще в ближайшие 5 лет?

Вот в этом то и вопрос для многих ;)
я бы еще усложнил вопрос в ближайшие 3-10лет..... или если совсем серьезно то бесконечность.... ;)

1.Многие инвесторы продадут..... потому что потом опять купят и опять продадут уже с приболью....
2.Обывателям 1-2-3 квартиры пох ;)

Parker писал:

А что лучше, продать квартиру в убыток 15-20% или не продать вообще в ближайшие 5 лет?

15-20% я бы, пожалуй, слил бы небольшую часть своих бетонных инвестиций.
50% - скорее всего нет, если затянется лет на 5.
Если на 10 лет - еще долго бы думал, падать ли на 50%.

Думаю такие мысли сейчас многих посещают.

Bazili0 писал:

Не совсем так, про отложенный спрос. Это не столько связано с накоплением, сколько с возможностью что то купить. Есть те, кто может купить сейчас, но держит бабки в ячейке или на счетах. Есть те, кто бы хотел, но не хватает. Сделок сейчас очень мало, покупают только самые недорогие и устраивающие объекты. Цена падает, рубль падает -> многие убирают свои объекты с продажи. Но желание людей купить жилье - есть. Оно никуда не делось. И вот в момент, когда цены цпадут настолько, что жилье по идее смогут себе позволить и без ипотеки - выяснится, что покупать нечего. Остался на вторичке неликвид в виде панелей и хрущей, новостроек нет, а остальное либо убрали с продажи либо уже скинули. ВСе, все сидят и ждут - но купить физически нечего, потому что ничего не продается.И так проходит год, или два.. Предположим, что строить начали. По гуманным ценам даже. И в этот момент, все желание с деньгами выплескивается в виде ажиотажного спроса на жилье, которого как всегда хватать не будет. ВОт этот момент и есть отложенный спрос - когда хотят купить, но покупать нечего. Вещь эта соврешенно не мифическая, потому что я в 2006 заработал совсем не мифических денег на этой штуке. Тогда практически весь 2005 год не было строительства. Те, купить народ был бы рад - а нечего покупать то ! Сформировался тот самый отложенный спрос, и как только убрали в марте 2006го поправки закона о долевом строительсте (который по сути и остановил стройки) - к августу цены взлетели в три раза. Сейчас ситуация несколько сложнее - потому что денег явно будет вливаться меньше и придеться оперировать только теми, что осели за последние лет 10 в экономике. Поэтому падение - будет, но отложенный спрос, если стройки встанут - тоже будет, но эффект от него может быть и через год. И через два и через пять. Соц жилье вряд ли пойдет на рынок в полном объеме. В соц. программах принимают участие те, кто никогда бы себе не мог купить квартиру и навряд ли оказывал какое либо воздействие на рынок. А если и пойдет , то сомневаюсь, что государство будет играть в благотворительность и отдавать его по демпинговым ценам.

Ох как ты любишь воду лить без цифр .
Я тебе предлагаю за те даты поднять цифры и посмотреть .
рост физ вкладов , рост доходов физ лиц , рост гос доходов и тд.
и сравнить с ситуацией сейчас .Похоже для тебя отложенный спрос - люди живущие в коробках хотят купить квартиру , вместо смогут ...

Bazili0 писал:

15-20% я бы, пожалуй, слил бы небольшую часть своих бетонных инвестиций. 50% - скорее всего нет, если затянется лет на 5. Если на 10 лет - еще долго бы думал, падать ли на 50%. Думаю такие мысли сейчас многих посещают.

Ну вот и таких как ты куча ;)
50% - скорее всего нет я думаю пока нет, а через пол годика я подыму этот топик и мы посмотрим ;)
Ну через годик будет тоже интересно почитать и надеюсь что ты поделишься тем что сделал........
А так желаю удаче продовцам и покупателям и тем кто еще думает ;) (типа меня)

bizz писал:

Ну скажем не совсем мифическая , я думаю она на прямую связана с накоплениями . Например по статистике сейчас на счетах физ лиц лежит 5 трл рублей . То есть не просто есть желание купить , но и есть деньги и они копятся .

А что на самом деле стоит за этой цифрой в 5 трл рублей? Это же очень трудно сказать. Например, обычно 80% денег в стране принадлежать 20% граждан. Можно предположить, что из этих 5 триллионво 80% принадлежат гражданам которым недвижимость не нужна и у них этой недвижимости в достатке, они её продавать собираются. Остаётся приблизительно 1 триллион рублей, как раз равный долгам по ипотеке. Это коенчно тоже гадания, но более точно по таким данным не скажешь. Имхо!

Parker писал:

А что на самом деле стоит за этой цифрой в 5 трл рублей? Это же очень трудно сказать. Например, обычно 80% денег в стране принадлежать 20% граждан. Можно предположить, что из этих 5 триллионво 80% принадлежат гражданам которым недвижимость не нужна и у них этой недвижимости в достатке, они её продавать собираются. Остаётся приблизительно 1 триллион рублей, как раз равный долгам по ипотеке. Это коенчно тоже гадания, но более точно по таким данным не скажешь. Имхо!

я предлагаю отслеживать изменение по этой цифре ,а нее по полкам разбирать

п.с большая часть этих денег принадлежит пенсионерам

Попытаюсь похерить топик и предсказателей

1) Сейчас нет такого понятния как "рыночная цена недвижимости", потому как нет единого рынка, на котором есть спрос и предложение.
Есть разные мелкие рынки - девелоперов, ипотечников (быстрой и резкой продажи) и прочих.
На каждом рынке свои цены и свои условия. И покупатели с продавцами мигрируют с одного рынка на другой.

2) Прогнозы относительно стоимости метра невалидные, ибо неясно, когда наконец, сформируется этот единый рынок (единый - это когда 80-90% сделок в рамках него проводятся).

3) Формирования рынка зависит от формирования спроса, ибо предложение сейчас уже представлено девелоперами.

4а) Те, у кого есть квартиры, массово не будет их продавать ниже стоимости - и это понятно - деньги сейчас - ничто, квартиру хоть можно сдавать, обслуживание и налоги на жилплощать сейчас копеечные.
4б) Девелоперы могут продать несколько квартир для обслуживания долга. Но! Все прекрасно понимают, что такого строительного бума не будет еще полгода, а то и более. Посему выживать любым строителям особенно смысла нет. Проще прикрыть бизнес на пару лет.

5) Спрос - так как жилье - не товар первой необходимости (соль, спички, сахар), спрос на него устаканится только после появления некоего однозначного тренда в экономике и обществе. Либо позитивного, либо негативного, когда в качестве покупателей хрущоб станут бывшие владельцы коттеджей и элитки.

6) Итог - спорить имеет смысл о дне и моменте, когда жопа стабилизируется.

Кстати, в Питере сложно получить охотничий билет?

бред , рынок есть , есть предложение от строителей и есть предложение от города по выкупу это нижняя и верхняя планка , а еще есть статистика ГБР по регистрациям и она далеко не нулю равна.
так что рынка нет видимо только для тебя , потому что ты ничего не продаешь и не покупаешь .

А строителям им надо строить . что-то никто не закрывает свои сайты из за того что ратио падает из года в год , вот и у них также !

4а - тут тоже по разным оценккам народ понабрал кредитов и таких от 50% до 80%....... + чтобы сдавать надо делать ремонт хоть какой т.к. продают голые стены, электричество до двери вода до как его там называют забыл ;)

Bazili0 запались ты на свои брал или кредитовался как большинство? ;)