Поговорим о недвижемости в 2009

Don_Korleone, ипотеку получить не проблема. Денег в Европе как у дурака фантиков.

не проблема без подтверждения доходов при наличии 50% своих денег, и с подтверждением при наличии 30%.

Bazili0 писал:

50% Россиян потеряет работу ?

читай внимательнее (или потеряли в зарплате)

Bazili0 писал:

>> В блоге выше не учтен важный факт то что в Москве стоимость строительства составляет не более 30% от цены продажи Весьма спорное утверждение. И откуда цифры такие и проверен ли источник?

Да ты просто не в теме ;)
А я заипался носом тыкать ;)
А ныть они будут нефтянники тоже ноют........

Bazili0 писал:

Еще раз, по поводу тех, кто накупил излишки. Представь себе, что ты купил хату за 2к за метр квадратный пару лет назад. + за два года инфляция, ну пусть 20%. Если цена упадет до 1к,что ты сделаешь ? Скажешь рынок есть рынок и продашь ? Или, когда особо не горит, скажешь а вот х..й я меньше чем купил отдам - пусть стоит себе,детям отдам ?

Я не говорю про 2 квартиры это понятно я говорю про людей скупающих подъезды а таких немало...... Как раз те кто с башкой (инвесторы) продав с дисконтом месяц назад могут купить тоже самое сейчас на 10% дешевле или вложить этиже деньги с еще большим дисконтом..... всегда можно ТУПО ждать а можно зарабатывать...


Курите тему и не говорите что вы этого не слышали ;)

Код:

В свою очередь, участники рынка, хотя и ожидают некоторой ценовой коррекции, не разделяют надежды властей на значительное падение стоимости жилья. «Например, в Москве себестоимость строительства не превышает 30% от продажной цены, поэтому удешевление стройматериалов не приведет к резкому снижению цены жилья», — поясняет руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. http://www.rbcdaily.ru/2008/11/13/market/390089

А вообще тенденция такая,что цены на недвижимость пока будут только падать. И на Западе,и в Раше.Конца кризису пока не видно. Реально пишут в рунете,что в Москве могут даже на 50 процентов. Так что с рассрочками-кредитами есть смысл подождать годик.

Цены будут расти и расти.
Недвижимость может дешеветь только в случае военных действий. Наблюдающееся "падение" сопровождается резким падением кол-ва сделок. Это как раз показатель того, что будет рост. Причём резкий.
PS Особенно в связи с ожидающимся обвалом рубля недвижимость будет дорожать как средство сохранения денег.
Кстати в июне-июле возможно кратковременное но паническое снижение цен связанное с изменениями в налоговом законодательстве. Произойдёт перераспределение недвижимости и снова устойчивый рост.

Don_Korleone писал:

ну на новостройки тоже процентов 10 сейчас скидывают легко. тот же централ-груп от 10 до 25к$ с квартиры делает сейчас.

А ты смотрел на какие квартиры они цены-то поскидывали?

Lord xxx писал:

Реально пишут в рунете,что в Москве могут даже на 50 процентов.

Это смотря в какой валюте считать.

Sha писал:

Цены будут расти и расти. Недвижимость может дешеветь только в случае военных действий. Наблюдающееся "падение" сопровождается резким падением кол-ва сделок. Это как раз показатель того, что будет рост. Причём резкий. PS Особенно в связи с ожидающимся обвалом рубля недвижимость будет дорожать как средство сохранения денег. Кстати в июне-июле возможно кратковременное но паническое снижение цен связанное с изменениями в налоговом законодательстве. Произойдёт перераспределение недвижимости и снова устойчивый рост.

В америке и великобритании тоже так думали ;)
Но они ПОКУПАЮТ, а не ПРОДАЮТ нефть ;)

Mika писал:

Это смотря в какой валюте считать.

Ну рубли уже валютой не рассматривают (пока) ;)
Лужков сказал что 2к за метр в москве это бред, но многие к этому склоняються ;)

Неделя от 19.01.09 5186 п. (-2.3%)$
Да и вообще я смотрю по техоньку за одним объектом в подмосковье он подешевел с 4200круб до 3500 с ноября...... (брался он я знаю за 2100 когда был катлаван)

РБК как источник информаци?!! РБК - это финансовое утро.ру, там только биржевые индексы смотреть можно. Кури сам такую тему, я тоже заипался носом тыкать.

Про то, по чем сейчас недострой отдают - не смотрите. Чем дешевле его отдают - тем больше шансов , что его и не собираются достраивать

Теперь по теме.
Я спецом ждал сегодняшнего апдейта Питерского бюллетеня недвижки.
Пока что я вижу реализацию одного из своих сценаривев. А именно:
Еще в ноябре-декабре количество объектов на продажу в Питере было 36 000 приблизительно.
И вот сейчас с последним апдейтом их базы - 17 000.
Притом "похудел" именно сектор вторичного жилья.
То есть выкиньте из этих 17 000 дубли, первичный недострой и смотрите, что осталось. Часть из этого откровенный неликвид, часть со сложностями в переоформлении - останется не очень много нормальных вариантов.
Думаю, подобные картинки сейчас будут во многих городах.
Я связываю это как раз с тем, что в валюте метр квадратный подешевел очень даже и многие попросту сняли свои объекты с продажи, как я и предполагал. Пара разговоров со знакомыми риэлторами уже подтвердили мои догадки - говорят многие снимают объекты.
Во-первых , они попросту не хотят продавать дешевле, чем купили. И , если не очень горит, то готовы подождать несколько лет.
Во-вторых многие беспокоятся дальнейшего ослабления рубля, а учитывая, что процесс получения денег после заключения сделки занимает примерно месяц - боятся что продадут совсем за бесценок.
Вообщем, думаю, что если рубль не будет так стремительно дешеветь, то постепенно база будет расти. Уменьшающиеся цены на жилье, в свою очередь, будет эту базу понижать.
Как обычно - поживем увидим.

Я тебе привел один из публичных источников «Инком» Дмитрий Таганов про 30%, мне говорили что даже и 20% иногда ;), про это ты не в теме вообще был..... А это главное упущение статьи на том блоге, т.е. если продажная цена упадет на 50% то застройщики в Москве будут в плюсе всеравно.......

У меня тоже куча друзей которые в этом бизе крутяться и ВСЕ стораються сейчас продать свои объекты как можно быстрее!!!
Объекты такого плана: куплены квартиры на этапе сторительства, сейчас дом сдан идет заселенеие ..... (переуступка прав) риски практически нулевые вот хуй кто чего покупает а цена ниже каждый месяц.........
Вторичка да нахуй она всралась щас в Москве, 90% продают старые сраные панели которые разваляться через 20лет....... + по безумным ценам!!!

Еще вторичка похудела из за того что там 40% народу которых хотела улучшить свои условия т.е. у них есть бабки и они начали ждать падения цен ;)

http://yandex.ru/yandsearch?text=%D0%B4%D0%BE%D0%BC+%D0%BD%D0%B0+%D…p;from=fx3
Вот ахуенный пример у меня лежат газеты из рук в руки там эти объекты продают уже не первый месяц ;) вот до ноября цены в рублях росли, а теперь падают и падают причем в %% сильнее чем пишут на сайтах, а объявы выходят и выходят...... и будут выходить..... т.к. еще раз ткну носом в то что очень много квартир бралось как вложение........ а сейчас выгоднее продать и положить деньги в банк/золото...... что будет завтра хз ВСЕ ЗАВИСИТ ОТ ЦЕНЫ НА НЕФТЬ а не от того будут или не будут строить......

Почитай тут на мастере были темы взять кредит купить недвигу и ахуенно заработать ;)
В основном по этому был рост такой последние годы..... теперь пузырь лопнул ...
Цены будут падать па любому... те у кого 1 квартира или 2 не будут дергаться если что то не пожарное...
Перекупщики которых очень много либо уже начали скидывать объекты пачками либо начнут когда цены подойдут ближе к вложенным средствам......

В Москве еще херня в том что рулит жены мера в строительстве очень некисло..... по этому эти процессы стараються затормозить.....

Цена падать будет -я не спорю с очевидным.
Вопрос будут ли строить и достраивать ?
Вторичка не нахрен не всралась, которая неликвид - хрущи, панельники и прочее - я об этом то как раз и говорю.
А если достраивать и новое строить не будут как долго рынок пролежи на дне, а потом попрет вверх ?

По поводу давно сданных и заселенных домов. В одном таком, где у меня есть одна из хат (дом сдан в 2006) 20 квартир придерживал сам застройщик (РАНТ) , а не инвестор. Теперь пытается продать - есессно нихрена никто не покупает.

Ок. я готов допустить, что строители строят по 30% от себестоимости. Хотя кто то что то тут говорил ,и мне говорили, или я слышал - не броня.
Тогда почему я по городу вижу кучу замороженных строек ?
Или вот:

Цитата:

В условиях стремительной девальвации рубля застройщики будут привязывать стоимость квадратного метра к бивалютной корзине. О новых правилах продажи уже заявили крупнейшие столичные игроки — ГК «ПИК» и ДСК-1. Другие компании отдают предпочтение традиционному доллару, называя бивалютную схему излишне запутанной. Участники рынка замечают, что те, кто продолжит отдавать «квадраты» за рубли, будут работать себе в убыток.

И еще. Если почитать типовой договор долевого участия, то он подразуемвает возврат дольщику денег со штрафом примерно 10-20 процентов. Если сейчас опустить цены на процент выше, чем эти 10-20 - то куча дольщиков тупо скажет забирайте на хуй свои штрафные и верните мне бабло.

Последний раз редактировалось: Bazili0 (19/01/09 в 12:04), всего редактировалось 1 раз

Насколько я понял - строитьи достраивать не будут в основном. Достроят только то, что не требует сильных вложений. Продавать будут только для того, чтобы прожить, и чтобы внести залоги на земельные участки за земли, на которые проводят аукционы под затройку - те вложатся в землю пока. И все

Бивалютку видел еще в сентябре ;)
Точняк я еще забыл что они сами еще придерживали ;)
Ну одни конторы Дон Строй на грани банкротства банкротяться будут т.к. это ВЫГОДНО ;)

Другие будут открываться и перкупать за копье других ;) даже гос-во решилось в этом поучаствовать......

Повторяюсь НЕФТЯННИКИ ТОЖЕ ПЛАЧУТЬСЯ и посмотри на цены на бензин у нас там думаешь меньше 50% заложено в прибыли? ;)

Жилье в Москве по доходности было на уровне торговли наркотой ;)

В баксах цены будут падать само сабой, я еще раз ПОВТОРЮСЬ рубли уже нету смысла рассматривать при такой ЦЕНЕ НА НЕФТЬ

Просто это ситуация не как на базаре это макроэкономика тут замешаны банки, правительство, бандиты, менты и т.п. строительство возобновиться и пойдет еще более большими темпами просто уже будет с не ебанутоперегретыми ценами как сейчас, а с нормальными........ т.к. зарабатывать есть на чем и зарабатывать всеравно можно МНОГО и ВСЕМ, конечно "Челси" уже не так быстро можно купить но всетаки.....
Это рынок он наладиться пусть через 5 лет, но те кто сейчас останеться или появиться соберут очень много бабла..... и они это понимают, что надо входиться сейчас или в ближайшее время, покупая банкротов или создаваясь с нуля, т.к. когда рынок на пике очень много сильных игроков и уже хрен пролезешь!

pierx писал:

Насколько я понял - строитьи достраивать не будут в основном. Достроят только то, что не требует сильных вложений. Продавать будут только для того, чтобы прожить, и чтобы внести залоги на земельные участки за земли, на которые проводят аукционы под затройку - те вложатся в землю пока. И все

В Москве штрафы некислые сейчас елси ты не построил вовремя......

Но если есть возможность выдоить из гос-ва бабки почему нет ;) а это отличный способ ;) и главное эт выгодно чиновникам т.к. пойдут откаты ....

Bazili0 писал:

В 90е это мы с Вами проходили , учитывая возраст. Многие их не помнят. Однако, как показывает пркатика - люди готовы ужаться везде. Только бы: 1. Не потерять квартиру. 2. Не потерять машину. Порядок , когда доходит до жЕппы, именно такой. Меня, кстати, забавляют мнения, о том, что недвижимость должна повторить тренд нефти. Народ, вы что ? Нефть была не тем активом, прибыль по которой не фиксировалась ! Одно дело, если бы все деньги с нефти не поступали в экономику, а лишь служили залогом для взятия кредитов. Но за последние годы часть, конечно, шла на это пагубное дело, но часть фиксировалась и шла в экономику. Это были живые деньги, и если сейчас цена на нефть упала, это нихрена не значит, что все, что с нее оставалось в виде живых денег исчезло, как виртуальная прибыль с акций, в считанные дни упавшая в 3 раза! Об чем вы ? Бензин подешевел на копейки, продукты - не подешевели. Зайдите в парикмарескую - нифига не подешевело. Считать, что недвижимость повторит тренд нефти - утопия.

Меня забавляют мнения людей основанные на таких призрачных доводах и предпосылках ,видимо от лени дабы цифры не считать.
голову включи - кран перекрыли.

в Питере за 2008 год построено 3.2 мл кв.м средняя цена 3к$
3.200.000 * 3000 =9.600.000.000$ и это только Питер .
а доходы от нефти упали в 3 раза , да и на все другие ресурсы , а у нас экспортно сырьевая страна . Валютная выручка сократится раза в 3, с 469 млрд. в 2008 до 150 в 2009. ну и откуда возьмутся эти деньги
Да рубль может соврать в гипер инфляцию, но в пересчете на товары хаты просядут и сильно. Кстати себестоимость строительства тоже упала .


Элитка упадет сильнее эконома - это видно по аренде http://www.rbcdaily.ru/2009/01/19/market/397895

бензин у нас не подешевел ? счего бы ? во-первых подешевел с 24 рублей д 20 , а во во-вторых с 1 доллара до 62 центов.

Элитка самособой до 70% потеряет ;) (от пика)
Да можно просто еще раз посмотреть на то что было в 1998 когда нефть просела не так сильно как щас с 140 до 40 ну наебон с ГКО конечно тоже оказал влияние ..... тогда недвига потеряла ~50% при более адекватных ценах на жилье.....

Да еще раз про снижение предложения на рынке вот в октябре предложений стало необычно много я это заметил по сильно потолстевшей газете ;) сейчас она как была в августе-сентябре......

Это еще пока не начали отбирать квартиры у импотечников........ - по сути ипотеки небыло в 1998 ;) а это еще выброс будет на рынок.....

Bazili0 писал:

Во-первых , они попросту не хотят продавать дешевле, чем купили. И , если не очень горит, то готовы подождать несколько лет.

Здесь очень сильно зависит еще от стоимости содержания всего этого хозяйства. За всеми разговорами о стоимости недвижки как-то забывается, что ее содержание тоже не бесплатно. Плюс идет моральное устаревание и физический износ квартир, даже если ими не пользуются.
Держать в пределах года-двух-трех в принципе смогут, не вопрос, но если речь пойдет о больших сроках - часть народу будет скидывать недвижку постепенно, небольшими порциями. Часть конечно отправит в сдачу, наебывая рынок аренды.

Так что процесс не настолько однозначный. С краткосрочным прогнозом согласен, а насчет долгосрочного - цена на недвижимость может расти только при одном условии - наличии платежеспособного спроса. Иначе все эти ценники будут как это и происходило в последние год-полтора - только на бумаге, а в реальности они будут существенно отличаться. Так или иначе, для инвесторов постоянно появляются новые тематики, и иногда выгоднее зафиксировать убытки в одной области, чтобы своевременно заработать в другой.
Строить тоже будут - просто при другой цене на смр и материалы (потому что прекратить строить для большинства строительных компаний означает просто закрыться). А это означает, что более дорогие проекты, построенные ранее, имеют еще более призрачные шансы быть проданными с прибылью.
В общем ситуация на мой взгляд весьма неоднозначная, и очень многое будет зависеть от глубины кризиса, его продолжительности и скорости роста экономики после выхода из него.

Bukazoid писал:

Здесь очень сильно зависит еще от стоимости содержания всего этого хозяйства. За всеми разговорами о стоимости недвижки как-то забывается, что ее содержание тоже не бесплатно. Плюс идет моральное устаревание и физический износ квартир, даже если ими не пользуются.

Содержание недвижимости как то комуналка и мелкий ремонт - это реально копейки.
К примеру в Питере хаты чуть больше 100 метров по комуналке стоят в районе 3к рублей в месяц. Аренда после кризиса скатилась до примерно 35к в месяц таких хат.
Даже если предположить, что аренда будет 15 за такую хату - это все равно в плюсе.
Моральное устаревание новых домов вряд ли произойдет за пару-тройку лет. И даже за десяток лет. Хущебы стоят гораздо дольше, а это говно еще то.

Текущий ремонт, по моей практике - минимален. лампочки поменять, в бойлере анод заменить.

Вот что действительно дорого в обслуживании - это загородная недвижимость. Это - да.

Bazili0 писал:

Содержание недвижимости как то комуналка и мелкий ремонт - это реально копейки. К примеру в Питере хаты чуть больше 100 метров по комуналке стоят в районе 3к рублей в месяц. Аренда после кризиса скатилась до примерно 35к в месяц таких хат. Даже если предположить, что аренда будет 15 за такую хату - это все равно в плюсе. Моральное устаревание новых домов вряд ли произойдет за пару-тройку лет. И даже за десяток лет. Хущебы стоят гораздо дольше, а это говно еще то. Текущий ремонт, по моей практике - минимален. лампочки поменять, в бойлере анод заменить. Вот что действительно дорого в обслуживании - это загородная недвижимость. Это - да.

Вот очень правильно молодой человек пишет. 1+

Bazili0 писал:

Содержание недвижимости как то комуналка и мелкий ремонт - это реально копейки.

Плюс налоги. Плюс замороженные деньги с мутной перспективой отбивки в отдаленном будущем, т.е. риски инфляции и прочие экономические риски.

На мой взгляд держать эту недвижку будут при наличии ряда условий, как то: свободные деньги для альтернативных проектов, обозримая перспектива возврата цен на прежний уровень, нестабильная ситуация, которая еще может развернуться.
Если ценник на строящуюся недвижку устаканится на новом уровне, то все расчеты на "отбить с прибылью" можно будет забыть на десятки лет как минимум. А строителям тоже надо будет что-то делать, а за строителями о чем-то надо будет думать и производителям стройматериалов, транспортникам, рекламщикам, агенствам недвижимости... Я думаю ты прекрасно представляешь, что будет если завтра наебнется вся эта индустрия целиком. Тогда как раз ценник на недвижку будет очень мало кого волновать, а те кто не продали квартиры будут кусать локти что этого не сделали.

Я вообще развития ситуации уже не то что опасаюсь, а местами откровенно боюсь. Страна стоит на пороге такого пиздеца, которого давненько не было. Если удачно пройдем основные риски - тогда можно будет прогнозировать недвижку более точно, а пока это вилами по воде все. Я искренне надеюсь что все обойдется

piskin писал:

Вот очень правильно молодой человек пишет. 1+

Оффтопик: Он не молодой

Bukazoid писал:

Плюс налоги. ... Я вообще развития ситуации уже не то что опасаюсь, а местами откровенно боюсь. Страна стоит на пороге такого пиздеца, которого давненько не было. Если удачно пройдем основные риски - тогда можно будет прогнозировать недвижку более точно, а пока это вилами по воде все. Я искренне надеюсь что все обойдется

Да, про налог забыл. Но он пока что копейки реально, даже для тех у кого квартир несколько.
Если же рассматривать апокалиптический сценарий, то тут я совершенно с тобой солидарен - тоже откровенно боюсь и могу только надеятся, что все обойдется.

Sebastano Perero писал:

Оффтопик: Он не молодой

ЗАПАЛИЛ !