Поговорим о недвижемости в 2009

piskin писал:

Попытаюсь похерить топик и предсказателей

Сказал как отрезал

Цитата:

1) Сейчас нет такого понятния как "рыночная цена недвижимости", потому как нет единого рынка, на котором есть спрос и предложение. Есть разные мелкие рынки - девелоперов, ипотечников (быстрой и резкой продажи) и прочих. На каждом рынке свои цены и свои условия. И покупатели с продавцами мигрируют с одного рынка на другой.

Я тебя удивлю - такого понятия как "единый рынок" вообще не существует, когда речь идет о единичной сделке. А совокупность единичных сделок как раз и составляет единый рынок, к которому уже можно подходить со статистическими методами. И он таки да, классифицируется и раскладывается на более мелкие рынки. Это, как ни странно, присутствует в любой экономической системе. Все деление на рынки условно. Извини, если это стало для тебя открытием
Покупатели с продавцами, опять же извини, если удивлю, ни с какого рынка ни на какой другой не мигрируют - они это делают только в статочетах после сбора и обработки данных о конкретных сделках. А покупатели с продавцами покупают и продают. Удивительно, да?

Цитата:

2) Прогнозы относительно стоимости метра невалидные, ибо неясно, когда наконец, сформируется этот единый рынок (единый - это когда 80-90% сделок в рамках него проводятся).

Мне все-таки интересно, как ты себе представляешь этот единый рынок. Как большую площадь, на которой собирается 80-90% покупателей и продавцов?
Ты будешь смеяться, но единый рынок он потому и единый, что в его рамках производятся все 100% сделок, а уже статобработка определяет матожидание и дисперсию - но это не целевые установки, а фиксация фактического положения дел. Нельзя пытаться прогнозировать единичные сделки от среднестатистических показателей рынка - это ошибка, которой так или иначе страдают большинство экспертов. Рынок - это статистика, а не базарное место и правила торговли. На статистические показатели можно ориентироваться при прогнозах и даже при совершении единичных сделок, но они не являются обязательными к выполнению и корректируются как раз в зависимости от фактических сделок, а не наоборот.

Цитата:

3) Формирования рынка зависит от формирования спроса, ибо предложение сейчас уже представлено девелоперами.

Чушь собачья, пардон май френч. Формирование рынка - это балансирование спроса и предложения, оно не может зависеть от одного параметра, за исключением пограничных случаев (монополия продавца или монополия покупателя), но в данном случае мы далеки от пограничного. Рынок недвижимости близок к совершенно конкурентному с обеих сторон, а это значит что формировать его будут и спрос, и предложение.

Цитата:

4а) Те, у кого есть квартиры, массово не будет их продавать ниже стоимости - и это понятно - деньги сейчас - ничто, квартиру хоть можно сдавать, обслуживание и налоги на жилплощать сейчас копеечные. 4б) Девелоперы могут продать несколько квартир для обслуживания долга. Но! Все прекрасно понимают, что такого строительного бума не будет еще полгода, а то и более. Посему выживать любым строителям особенно смысла нет. Проще прикрыть бизнес на пару лет.

Вот это как раз яркий пример попыток прогнозирования действий отдельных участников рынка, отталкиваясь от общих показателей. Как правило, такие прогнозы ошибочны. Более того, они заведомо будут ошибочны на смене тренда, если исходят из предыдущего тренда как основы для рассуждений.

Цитата:

5) Спрос - так как жилье - не товар первой необходимости (соль, спички, сахар), спрос на него устаканится только после появления некоего однозначного тренда в экономике и обществе. Либо позитивного, либо негативного, когда в качестве покупателей хрущоб станут бывшие владельцы коттеджей и элитки. 6) Итог - спорить имеет смысл о дне и моменте, когда жопа стабилизируется.

Вот здесь уже ближе к истине. Прогнозируемым рынок станет в тот момент, когда определится основной тренд. Но дело в том, что определяться основной тренд будет именно в процессе работы рынка, т.е. взаимодействия продавцов и покупателей. Поэтому их действия вполне можно пытаться предсказывать, а спорить о дне и моменте когда жопа стабилизируется можно только на основе предсказания этих действий.

Цитата:

Кстати, в Питере сложно получить охотничий билет?

Не поверишь - не сложнее чем в любом другом городе
Но я бы рекомендовал сперва озаботиться бронежилетом

http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20090120083407.shtml

Цитата:

"Коммерсантъ": Квартиры в регионах подешевели на 5% Цены на жилье экономкласса в российских городах-миллионниках за четвертый квартал 2008 года снизились в среднем на 5%, посчитало Минрегионразвития. Это позволило чиновникам впервые за два года уменьшить нормативную стоимость квадратного метра, за которую министерство готово выкупать квартиры у застройщиков.

JM писал:

Bazili0 запались ты на свои брал или кредитовался как большинство? ;)

Я НИКОГДА НИЧЕГО в жизни, и квартиры в том числе, не покупал в кредит.
Всегда играл только на свои.
Это мое убеждение - жить надо на то, что зарабатываешь. Сколько ты зарабатываешь - есть показатель того уровня жизни, который ты заслуживаешь. Кредиты - зло.

Зря. У меня (семьи) валялась кредитка под 18% годовых на 50т.р.
Перед НГ купил на всю сумму валюту в том же банке.
Теперь банк мне должен за то, что предоставил мне кредит (образно говоря). Т.е. я сделал то, что сейчас делают банки с кредитами ЦБ - кредитуются у него под ставку рефинансирования, покупают у него же валюту, потом ему же продадут.
Жаль у меня рублей мало

ЗЫ вчера еще докупил чутка баксов - сегодня уже могу продать вчерашние доллары с прибылью в 5 копеек (т.е. разницу покупки - продажи уже окупил) - такие вот сумашедшие времена сейчас.

Интересно быбо бы узнать хоть в самых общих чертах, какой процент купил вторичку с целью спекуляции и теперь сидит схватившись за голову.

Сколько покупалось для инвестиций - никто не знает. Никто не в курсе,для чего человек хату купил - перепродать или для сына-дочки-внука. Но из инвесторов схватившись за голову сидят только те, кто:
1. Юзал кредиты.
2. покупал для инвестиций большие хаты.
3. Кто рассчитывал спекульнуть и купил после весны-лета 2006года.
4. Ну вообщем то, рискуют те, у кого сроки сдачи новостроя не в ближайшие месяцы.

Bazili0 писал:

Это мое убеждение - жить надо на то, что зарабатываешь. Сколько ты зарабатываешь - есть показатель того уровня жизни, который ты заслуживаешь. Кредиты - зло.

Золоты слова!

Вообще давно пора бы ввести прогрессивную ставку налогооблажения пропорциональную кол-ву квартир. Поумерило бы апетиты скупщиков коробок подъездами.

wMaster писал:

Золоты слова! Вообще давно пора бы ввести прогрессивную ставку налогооблажения пропорциональную кол-ву квартир. Поумерило бы апетиты скупщиков коробок подъездами.

Вы знаете, это не решило бы проблему. Как быть с теми, у кого дети, недееспособные, иждевенцы ?
Народ начнет переписывать хаты на родственников и на этом все закончится.
Скорее надо вводить по уму налог на метры относительно трудоспособных членов семьи. И вот, если у некоего господина икс жена, один ребенок и пятнадцать кварир - это возможно, сработает. В прочих вариантах - вряд ли.
Кроме того - у многих инвесторов хаты в разных городах.
Эту тему я долго изучал, по долгу службы (каламбур-с). ЕДИНАЯ база будет в лучшем случае через пару лет.
Хуже другое - Вы когда нибудь видели, что бы у нас хоть что то по уму делалось, а не для отъема денег ? Вот и я не видел...

Parker писал:

Интересно быбо бы узнать хоть в самых общих чертах, какой процент купил вторичку с целью спекуляции и теперь сидит схватившись за голову.

Я не продал квартирку по-осени, и не жалею. Всех бабок не заработаешь, а квартиру или дочери отдам со временем или , если не дай Бог с женой разругаюсь, сам уйду туда пожить, например.

Bazili0 писал:

Я НИКОГДА НИЧЕГО в жизни, и квартиры в том числе, не покупал в кредит. Всегда играл только на свои. Это мое убеждение - жить надо на то, что зарабатываешь. Сколько ты зарабатываешь - есть показатель того уровня жизни, который ты заслуживаешь. Кредиты - зло.

Ну вот тебе легче чем большенству будет, т.к. у тебя %% не капают каждый месяц ;)

Итак пришла еще аналитика оказываеться:
Девелоперы переводят цены в валюту и вот важные моменты

Код:

Общая же сумма вкладов в иностранной валюте на данный момент не превышает 1 трлн руб.

Что равно долгу по ипотеке.....

http://www.irn.ru/articles/17657.html
Много спорных но интересных моментов ;)

Вот сегодня узнал что сестра мой жены попала ;(
"ПиК" заморозил строительство дома где она купила хату ;(
Думают расторгать сделку.....
2шка 50 с чем-то квадратов +Машиноместо брали за 3 млн где то....... 2года назад

Никогда не понимал людей, которые покупают то, чего вообще еще нет.

А я объясню. Это все связано с тем, что спрос на жилье - катастрофически неудовлетворен.
То, что , как вы выразились, "вообще уже есть" - вызывало даже пару лет назад - шок. Предложение скудно, а за такие деньги жить в панельниках с алканами и нарками - никто не хочет. Поэтому договор долевого строительства - это риск. Я так рисковал несколько раз, один раз воевал даже привлекая юристов. Выиграл. Но это - неизбежно. Потому что найти достойный уровень готового жилья: это когда и дом, и социальное окружение, и ТСЖ и место расположения дома, и планировка, и вид - все устраивает - практически невозможно на вторичке.
Если помните - однушки и двушки раскупались у застройщиков примерно к моменту, когда был уже вырыт котлован.
Но, в договоре долевого - есть понятие рассрочки. Это страховка от того, что дом не построят. Грубо говоря чем отдаленнее срок сдачи - тем меньше сумма выплат по ежеквартальным выплатам. И если я вдруг вижу, что дела у девелопера идут плохо, а у меня осталось невыплаченная расрочка - это несколько снижает мои риски.

wMaster писал:

Никогда не понимал людей, которые покупают то, чего вообще еще нет.

Базилио верно сказал, либо нету уже того что хотелось бы, либо по ебанутым ценам ;(

интересный репортаж был в Вестях
http://www.vesti.ru/videos?vid=199984

Ну вот 30к рублей это и есть себестоимость стройки в Москве......
А пока в Москве сворачивают все соц. программы по жилью ;)
Видимо Лужку своей жене помочь просто больше нечем......

wMaster писал:

Никогда не понимал людей, которые покупают то, чего вообще еще нет.

потому что все хотят заработать денег и все хотят жить в своих квартирах, а покупать уже в готовом доме - дороже.

топик судя по названию - "разговоры в пользу бедных": пузырю на недвиге пиздец, тем кто вложился под действием паники - аналогично, эволюцию никто не отменял.

з.ы. по поводу потребительских ништяков в кредит, когдато здесь на форуме ктото оч. метко сказал: "знаете что я делал когда у меня не было денег на мобилу? - я ходил без мобилы".

ходить без мобилы можно, но жить где-то надо. Все таки я бы выбрал вариант платить проценты по кредиту, чем платить за съем.